房屋网签全国联网,离开征房地产税还有多远?

五一小长假前夕,深圳市住建局局长张学凡在深圳电台“民心桥”栏目中的一番关于房地产税的表态引发了楼市关注,张学凡说:“作为政府部门,我们对房价上涨不是没有考虑的,我们不是没有手段,我们有很多手段。比如在持有环节,我们接下来也可以考虑房地产税的问题。”

不久前深圳楼价猛涨,深圳市住建局局长此时提及这个问题,就更引发外界对开征房地产税的猜测。

早在2019年全国两会时,全国人大常委会就对房地产税法的立法工作提出过要求:集中力量落实包括制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。彼时分析人士预测:房地产税法草案可能于2019年内公布草案,并且进入“一读”,待到“三读”完成,该法就可正式施行。

但2019年下半年,全国经济进入下行通道,楼市在宏观调控中的地位开始变得微妙,房地产税的草案和“一读”就没了下文。张学凡在2020年4月28日提及房地产税,将讨论已久的房地产税开征问题又推向了舆论中心。

就在不久前的 4月13日,住建部印发了一则《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》,要求推进“全国一张网”建设,要求房屋网签备案信息实现全国联网,这意味着开征房地产税的最后一项技术前提已经具备。

对房产收税并不是新鲜事,早在1986年我国就发布了《房产税暂行条例》,对经营性的房屋一直都在收房产税,只不过这个税种对个人购买的房屋一直是免征的。2011年1月28日,上海、重庆二城开启了对个人购房者征收房产税的试点工,截至目前全国只有这二城对个人征收房产税。

与房产税相比,2019年进入立法工作计划的房地产税多了一个“地”字,和房产税有所不同:此前的房产税按照房屋原值一次减除10%至30%后的余值来缴纳,没有考虑房屋和土地的升值。也就是说,同一个小区的业主,十年前购房的按照十年前的交易价格缴税,新购房者按照当下的交易价格缴税。房地产税则要把房屋和土地增值的因素考虑进来。

上海和重庆的房产税收效如何?全历史了解到,沪渝二城虽是同时开始试点,但各自做法有所不同。上海对上海居民新购第二套及以上住房的人均面积超过60平米以上的部分征收,并对非上海居民家庭的新购住房征收,税率分别为0.6%和0.4%;重庆的计算方式则更为复杂:对“城九区”内的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆所购的第二套及以上住房征收,税率有三个区间,交易单价在上两年“城九区”新建商品房均价3倍以内的征0.5%,3倍至4倍之间征1%,4倍以上的征1.2%。值得注意的是,沪渝两城的税基均为交易时的实际价格,不考虑未来增值。

“就我的观察而言,沪渝两市的房产税试点对各自的楼市演变进程几乎没有什么影响,房产税的作用可以忽略不计。”合硕机构首席分析师郭毅说。

从楼价上似乎能看出房地产税的作用微乎其微:2011年上海均价为14000元,2015年涨到32000元,到2019年涨至5万元左右。征税9年来,除第二年的2012年(涨幅0.4%)最近的2019年(涨幅0.18%),其余年份涨幅均超过10%;与之相比,重庆房价的相对平稳,但楼市业界普遍认为这也并非是房地产税的功劳,而是土地供应充足、人口数量少、政策调控和近年来积极建设公共租赁住房等因素的结果。

数字显示,2019年上海市征得房产税2,168,347万元,即216.8347亿元,该年沪上的总财政收入为7165.1亿元,房产税占比3.03%。财政部的数字则显示:2019年全国所征得房地产税为2988亿元,虽然同比增长3.5%,但与2019年的外全国总财政收入(190382亿元)相比,不值一提。

“中央政府当然希望通过房产税和房地产税的形式来取代各地的‘土地财政’现状,让各地的财政收入不再主要靠土地出让金,但这一做法在地方政府执行层面会有阻力,这通过房产税在总财政收入中的占比中就能看出。”郭毅说,这也是房地产税迟迟无法推行的一个重要原因。

一旦有关部门推进将个人名下房屋信息进行全国联网的行动,就总被舆论推向“房地产税就要开征了”的预测论调。2020年网签备案信息全国联网是如此,2018年全国不动产信息登记实现全国联网也是如此。

2018年6月,自然资源部称不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,也引发了“就要开征房地产税了”的楼市恐慌心理。与全国不动产信息登记管理联网相比,网签备案信息全国联网可以被认为是开征房地产税的最后一项技术前提,前者可被视为是“倒数第二项”技术前提;前者主要针对存量房屋,后者主要针对新房和二手房的交易信息。

其实,与房屋网签备案信息相比,2018年实现全国联网的不动产信息是更大的概念。曾参与搭建湖南等地不动产统一登记平台武汉中地数码科技有限公司总裁万波说,他们的最终任务是要搭建一个“国土资源云”系统,统计对象是山川、河流、文物古迹等所有国土资源,不动产只是“国土资源云”很小的一个子集,而房屋网信息又只是不动产登记网络中的一部分,是“国土资源云”子集当中的子集。万波表示,虽然这部分信息总量很小,但住宅和商办类项目由于会牵涉到一系列社会问题,最容易触动普通人的神经。

2018年不动产信息全国联网,2020年住建部又提出房屋网签备案信息全国联网,抛开为征收房地产税筹备技术前提不说,这两张网对楼市最直接的影响是什么?

中国土地学会原秘书长黄小虎分析说,这两张网都给政府部门“以房查人”和“以人查房”提供了便利。这两张网的直接结果是:我国境内所有公民名下的房产都将一目了然,这对此前的“房哥”“房姐”等炒房客来说不是好消息。“所有的房产名归谁下全国各地政府都能摸清,对房价起不到直接影响,但至少可以间接起到抑制炒房的作用。”黄小虎说。

以一位在哈尔滨拥有10套房产的“房姐”为例,上述两张网未实现全国联通之时,她在一座并未对非本地户籍人士有限购政策的城市购房,当地政府无法得知她在其他城市的房产情况,在当地所购房产很可能仍算“首套”;全国联网之后,当地政府便清晰地知晓她在哈尔滨拥有房产的情况。至于是否对这样的人继续按照“首套”继续对待,要由当地政策来定,但从有关部门的角度来说,这位购房者在全国的“家底”他们至少可以摸清了。

诸葛找房分析师王小嫱分析称,这两张网的直接目的是摸清家底和推动信息透明,至于开征房地产税,现在讨论为时尚早。

如果说上述两张网为房地产税提供了天时和地利,但在人和这一项上,离开征还差得很远。房地产税的本质是政府将税基从交易环节过渡到持有环节,财产税二次分配的特征更加明显,这一举动会牵一发而动全身。

以北京为例,所谓的网签价格并非实际交易价格,每套房屋的网签价格最高只能标到467万,但实际交易价格在一千万以上的房屋并不少见,这就意味着即便实现全国联网,网上的信息也是假的。如果有关部门严格要求按照真正交易价格网签备案,就意味着贷款买房的人最高不止能贷出303万(北京的政策是贷款总额不得高于网签价格的65%,首付不得低于网签价格的35%),而是可以按照真正成交价格从银行贷到更多钱,“一旦这么做,对全国的楼市系统和金融系统都是个大地震,而且还牵涉到新政执行前后贷款买房者之间的公平问题。”王小嫱说。

此外,即便两张网可以提供真实信息,在这些信息的基础上制定具体政策也是极其复杂的工程,除了全国人大的立法程序不可逾越之外,具体税制的设置上也问题多多。

郭毅对此认为,即便有关部门可以从两张网络中掌握公民名下拥有房产的具体信息,但后面还有具体政策的讨论过程,“对存量收还是对增量收?按照交易价格收还是每隔一个期限就重新评估一下当前价格再收?谁来评估,怎么评估?税基和税率又怎么定?是按照总面积来收还是按照常住家庭的人均面积来收?从多少平米以上起收?……”郭毅表示,这些特别具体的问题她可以举出一大摞,这些都不是光有两张全国联网的基础数据网络就能解决的。

另一个棘手的问题是建在集体土地上的“小产权房”。“小产权房”本是不合法理的产物,如果对其征收房地产税,则在法理上给予了一定的确权,似乎突破了其“不合法”的底线,但若不对其征收,又对合法房屋的购房者极不公平。

即便有了基础信息的“全国一张网”,房地产税的税制设置问题势必会激起不同利益群体的争论不休。即便最终开征,房地产税也只会在各方利益的博弈下艰难前行。

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