中国房地产土地市场简报(2019年2月)

2月,土地市场受传统假期的影响落入低位,但地价却在北京、上海、苏州、福州等热点城市优质土地入市的情况下呈现出上涨趋势。各能级城市方面,一、二线城市成交占比上升,成为地价上升的主力增长点,三四线城市市场量价则继续走低。

政策环境方面,中央部委持续推进农村土地制度改革。19日,在国务院发布的关于做好“三农”工作的若干意见中,明确提出要深化农村土地制度改革,允许承包土地经营权管理,并推动农村集体经营性土地入市。次日,在国新办举办的新闻发布会上,农业部即表示要研究出台土地承包期延长30年的配套政策,完善农村土地流转方面的配套政策。资金面方面则依旧从紧,央行下旬表态要加强房地产金融审慎管理,以落实房地产市场平稳健康发展长效机制,2019年房企开发贷仍将面临从严从紧的审核标准。

市场表现方面,2月土地市场成交规模呈现周期性回落,全国336城市经营性土地总成交建筑面积为8764万平方米,受三四线城市供地节奏放缓影响,上月及本月土地供应量持续低位,导致本月成交量比去年同期减少近三成。溢价率则延续上扬趋势,环比增加1.3个百分点,达到了12.2%,其中二线城市溢价率涨幅最大,环比增加了3.3个百分点,达到13.4%。重点城市的流拍现象也继续缓和,本月仅有39幅地块流拍,相比上月减少近六成,流拍率也明显回落,降至1.66%,环比降低近10个百分点。从整体来看,虽然建面、金额均有所下滑,但溢价率、流拍率等指标继续向好,2月的土地市场暖意渐生。

各能级表现方面,一线城市本月成交建筑面积为328万平方米,环比上月下降5%,同比也下降了10%,在北京、上海和广州都有优质地块出让的情况下,成交金额同比不降反增,土地单价也和上月基本持平。二线城市本月成交面积2875万平方米,环比下降38%,同比下降12%,分城市来看,虽然中西部二线城市成交量有所缩减,但成都、郑州、西安、昆明等城市的成交量均在100万平方米之上,依然是成交主力。受市场影响最深的三四线城市,本月成交体量同比下跌超过三成,仅为5561万平方米,在各能级中成交面积降幅最大。

2月份土地市场在春节、供地因素的叠加影响下,成交量已然陷入低谷,但考虑到3月份向来是上半年成交小高峰,再加上近期房企对一二线城市关注度明显提高,预计下月土地市场成交规模将会有所回升,溢价率、流拍率等指标也将持续回暖,尤其是受粤港澳规划利好的大湾区城市,土地市场热度或将快速提升。

由于春节假期的影响,2月份的土地供应总量相比上月大幅减少54%,创下近两年来土地供应量新低。全国336城经营性土地供应建筑面积为6186万平方米,供应土地幅数为917幅,建面及幅数均呈现同环比下降的趋势,并且同环比降幅均在50%以上。

作为传统的成交淡季,各能级城市土地市场延续1月低位运行的趋势,同比也均是下跌趋势,其中三四线城市的下跌幅度最大,成交体量相比去年同期减少了35%。

近两月来,上海、苏州优质土地的出让节奏一直延续,特别是上海,内环稀缺地块几乎每月都有供应,而广州、福州等城市也亮出手中优质土地资源,吸引了多家地产商前去布局。在这样的趋势下,总价榜单迎来了大面积上升,榜首门槛和上月相比分别上涨15%和20%:总价最高的地块位于福州市台江区,是一宗旧改项目用地,在经历多次挂牌撤回调整后,终于在本月15日拍出,被万科以76.4亿元的总价收入囊中;门槛地块则来自于北京朝阳区的共有产权住房用地,据出让条件来看,该地块上住宅销售价格规定为43000元/平方米,和2.1万元/平方米的楼面价相比有一定盈利空间,最终由中交和世茂以34.08亿元的总价联合竞得。

与总价榜相反,单价榜迎来了全面下降的趋势,环比下降幅度均在10%以上,主要是由于本月成交地块价值难比上月,成交单价难免下滑。具体来看,本月榜首地块仍来自上海,是位于普陀区的内环宅地,成交楼面价为52008元/平方米;门槛地块也来自上海,是位于浦东新区川沙的综合用地,由于地理位置较偏,出让条件也比较多,最终底价被陆家嘴拿下,楼板价为23981元/平方米。

2019年2月,中央部委持续推进农村土地制度改革。19日,在国务院发布的关于做好“三农”工作的若干意见中,明确提出要深化农村土地制度改革,允许承包土地经营权管理,并推动农村集体经营性土地入市。次日,在国新办举办的新闻发布会上,农业部即表示要研究出台土地承包期延长30年的配套政策,完善农村土地流转方面的配套政策。资金面方面则依旧从紧,央行下旬表态要加强房地产金融审慎管理,以落实房地产市场平稳健康发展长效机制,2019年房企开发贷仍将面临从严从紧的审核标准。

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